Die Grundlage um mit einem Immobilienverkauf zu beginnen, sind die vollständigen Verkaufsunterlagen. Sie enthalten alle wichtigen Informationen, die wir als Immobilienmakler benötigen, um ein Objekt erfolgreich an Käufer vermitteln zu können. Die Käufer benötigen die Dokumente, um zu wissen, welches Objekt sie kaufen, was eventuell für Renovierungen geplant werden müssen und um somit kalkulieren zu können.
In einem vorherigen Blogbeitrag haben wir über mögliche Fehler, die beim Immobilienverkauf entstehen können, geschrieben. Eine Fehlerquelle waren fehlende und/ oder unzureichende Verkaufsunterlagen.
In diesem Blogbeitrag möchten wir Ihnen alle Verkaufsunterlagen vorstellen, die für den Immobilienverkauf/ -kauf relevant sind. Man muss unterscheiden, das bei jeder Art von Objekt andere Dokumente vorliegen. Beispielsweise liegen bei einem Einfamilienhaus andere Dokumente vor, als bei einer Wohnung, die Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist.
Grundlegende Verkaufsunterlagen
1. Der Grundbuchauszug
Das Grundbuch fungiert als amtliches Register, das sämtliche Beurkundungen über die Rechte an Grundstücken detailliert verzeichnet. Darunter fallen beispielsweise Eigentumsverhältnisse, Grundschulden oder Hypotheken. Die Führung der Grundbücher obliegt den Grundbuchämtern. Die rechtsverbindliche Eintragung der Eigentümer in das Grundbuch erfolgt durch den Notar, der im Rahmen des Kaufprozesses diese Aufgabe übernimmt.
2. Grundrisse und Schnitte
Ein Grundriss einer Immobilie visualisiert maßstabsgetreu die Anordnung der Räume aus der Vogelperspektive. Ebenfalls vermitteln Grundrisse Details wie Proportionen, Raumbeziehungen sowie Positionen von Türen, Fenstern und festen Einbauten wie Küchen- und Sanitäranlagen.
Ergänzend dazu spielen Schnitte eine bedeutende Rolle, indem sie einen dreidimensionalen Blick auf die Architektur bieten und die vertikale Raumgestaltung verdeutlichen. Diese Zeichnungen werden in Architektur, Bauwesen und Immobilienwesen genutzt, um die Raumgestaltung zu planen und zu kommunizieren.
Insbesondere beim Verkauf von Immobilien spielen Grundrisse und Schnitte eine entscheidende Rolle, da sie potenziellen Käufern klare Einblicke in die Raumaufteilung und die architektonischen Dimensionen ermöglichen und dadurch den Entscheidungsprozess der erleichtern.
3. Wohnflächenberechnung
Die Wohnflächenberechnung ist ein essenzielles Dokument im Kontext von Immobilien, das dazu dient, die exakte Fläche einer Wohneinheit oder eines Hauses darzustellen. Dieses Dokument wird während des Bauprozesses erstellt und findet auch Anwendung bei Bauanträgen. Die Wohnflächenberechnung ist von großer Bedeutung, um die genaue Größe der Immobilie zu dokumentieren. Dies ist nicht nur während des Bauvorgangs wichtig, sondern auch bei Verkaufsprozessen.
Insbesondere beim Verkauf einer Immobilie spielt die Wohnflächenberechnung eine entscheidende Rolle. Potenzielle Käufer oder Mieter benötigen klare Informationen über die Größe der Räumlichkeiten, um fundierte Entscheidungen treffen zu können. Darüber hinaus wird die Wohnflächenberechnung auch bei der Beantragung von Immobiliendarlehen von Banken verlangt. Das Dokument dient hier als Nachweis für die Größe der betreffenden Immobilie und unterstützt die Banken bei der Bewertung und Genehmigung von Kreditanträgen.
Es existieren zwei verschiedene Methoden zur Wohnflächenberechnung. Einmal die Wohnflächenverordnung (WoFIV) und die DIN 277. Beide dienen dazu, die Fläche der Immobilie zu standardisieren und klare Richtlinien für die Berechnung zu schaffen.
| Flächenberechnung nach WoFIV:
Die Flächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV) wird zur Ermittlung der Flächen von Wohngebäuden angewandt und berücksichtigt dabei die Unterscheidung zwischen Wohn- und Grundfläche. Es ist wichtig zu beachten, dass die Grundfläche nicht automatisch mit der Wohnfläche übereinstimmt, da die Raumhöhe in die Berechnung einfließt. Räume außerhalb der eigentlichen Wohnung, wie beispielsweise Keller, Heizungsraum oder Waschküche sind von der Wohnfläche ausgeschlossen, da diese meistens nicht die gegebene Raumhöhe haben, um als Wohnraum zu gelten. Terrassen, Loggien und Balkone werden nur zu 25 oder 50 Prozent zur Gesamtfläche gezählt. Die Fläche von Schwimmbädern und Wintergärten wird zu 50% berücksichtigt. Wenn sie allerdings beheizt sind, dann erfolgt die vollständige Anrechnung von 100 %. |
Flächenberechnung nach DIN 277:
Im Rahmen der Flächenberechnung gemäß DIN 277 erfolgt die Ermittlung der Grundfläche Ihres Objekts, beispielsweise im Kontext der Festlegung von Kauf- und Mietpreisen für sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien. Die DIN 277 unterscheidet nicht zwischen Wohn- und Nutzfläche und findet bevorzugt Anwendung bei Gewerbeobjekten, sowie gemischt genutzten Gebäuden. Hierbei wird der Anteil an der Brutto-Grundfläche ermittelt und entsprechend der Zweckbestimmung des Bauwerks in Nutzfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche aufgeteilt. Die Grundfläche entspricht dabei der Wohnfläche. Im Gegensatz zur Berechnung nach WoFIV hat die Raumhöhe keinen Einfluss auf die Flächenkalkulation. Terrassen, Loggien und Balkone werden ohne Abzüge in die Gesamtberechnung einbezogen. Des Weiteren zählen Räume außerhalb einer Wohnung, wie Keller, Waschküche oder Heizungsraum, zur Gesamtgrundfläche. Unabhängig von ihrer Beheizung werden Wintergärten und Schwimmbäder in vollem Umfang berücksichtigt. |
4. Lageplan
Ein amtlicher Lageplan ist ein Dokument mit einer schematischen Darstellung des Grundstücks, auf dem sich die Immobilie befindet, sowie die umliegenden Nachbarschaft. Er visualisiert die genaue Position des Grundstücks innerhalb der Stadt oder Gemeinde und zeigt wichtige Merkmale wie Straßen, Gebäude, Parks und andere Landschaftsmerkmale. Dieser von einer Vermessungsbehörde erstellte Lageplan dient der Sicherung öffentlicher Belange und gibt Auskunft über die rechtmäßige Nutzung des Grundstücks.
Der Lageplan basiert auf dem aktuellen Auszug aus der Kataster- oder Liegenschaftskarte, einem flächendeckenden Verzeichnis aller Flurstücke eines Landes, das auch eine genaue Beschreibung der Flurstücke enthält. Der Lageplan ist von entscheidender Bedeutung beim Immobilienverkauf, da er eine klare Orientierung über die räumliche Position und Umgebung der Immobilie bietet.
5. Energieausweis
Der Energieausweis dient als Informationsquelle für potenzielle Käufer, Mieter oder Pächter. Seine Aufgabe ist es, über die energetischen Kennwerte und die damit verbundenen Treibhausgasemissionen eines Gebäudes zu informieren. Dies ermöglicht es Interessenten, die Energieeffizienz einer Immobilie zu bewerten und gegebenenfalls Maßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanz zu planen. Es gibt zwei Hauptarten von Energieausweisen, einmal den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis.
Zu dem Thema Energieausweis haben wir schonmal einen Blogbeitrag geschrieben. Wer sich darüber genauer informieren möchte, kann gerne unseren Blogbeitrag zu diesem Thema lesen, bei dem wir die ganze Thematik und die zwei verschiedenen Arten genauer erklären.
https://www.immobilien-stuttgart.com/aktuelles/der-energieausweis/
6. Nachweis Gebäudeversicherung
Der Schutz durch eine Gebäudeversicherung ist für jeden Hausbesitzer von essenzieller Bedeutung, da sie vor den finanziellen Belastungen durch Reparaturen nach einem versicherten Ereignis schützt. Beim Transfer von Eigentum im Rahmen eines Immobilienkaufs oder -verkaufs erfolgt nicht nur die Übertragung des Gebäudeeigentums vom Verkäufer auf den Käufer, sondern auch die dazugehörige Wohngebäudeversicherung, sofern vorhanden.
Die Übertragung umfasst sämtliche Rechte und Pflichten der bestehenden Versicherung. Als Immobilienmakler obliegt es uns, die Interessenten und Käufer mit den entsprechenden Versicherungsunterlagen zu versorgen. Die Verantwortung für die Benachrichtigung des Versicherungsunternehmens über den Eigentumswechsel liegt beim Verkäufer. Obwohl Käufer die Gebäudeversicherung bei Eigentumswechsel zunächst übernehmen, sind sie nicht dazu verpflichtet, diese fortzuführen. Nach dem Eigentumswechsel besteht jedoch die Möglichkeit eines Sonderkündigungsrechts, das es dem Käufer ermöglicht, zu einem anderen Anbieter zu wechseln.
7. Baulastenverzeichnis
Ein Baulastenverzeichnis bietet eine umfassende Zusammenstellung aller Baulasten, die auf spezifischen Grundstücken ruhen. Baulasten sind erforderlich, wenn ein Bauvorhaben nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprechend umgesetzt werden kann. Diese Baulasten legen bestimmte Beschränkungen oder Verpflichtungen für die Nutzung des Grundstücks fest. Beim Verkauf von Immobilien ist das Baulastenverzeichnis von entscheidender Bedeutung, da es potenziellen Käufern klare Informationen darüber liefert, welche Belastungen oder Einschränkungen auf dem Grundstück lasten könnten. Dies ermöglicht es den Käufern, fundierte Entscheidungen zu treffen und sich über etwaige bauliche oder rechtliche Besonderheiten im Klaren zu sein. Insgesamt ist das Baulastenverzeichnis ein wichtiger Bestandteil, um Transparenz und Rechtssicherheit im Verkaufsprozess zu gewährleisten.
8. Altlastenverzeichnis
Altlasten repräsentieren die ungelösten Überreste industrieller Entwicklung und unregulierter Abfallentsorgung, was zu Boden- und Grundwasserkontaminationen führt. Zahlreiche Schadstoffe verbleiben über Jahrzehnte im Untergrund. Beim Verkauf von Immobilien müssen Immobilienmakler Informationen zu Altlasten einholen, insbesondere die Existenz eines Altlastenverzeichnisses für das betreffende Grundstück. Falls vorhanden, sind wir verpflichtet, dieses Verzeichnis potenziellen Käufern zugänglich zu machen, da es relevante Informationen enthält.
Es ist jedoch festzustellen, dass in Stuttgart mehr Objekte ohne Altlastenverzeichnis existieren als solche mit. Die Stadt weist 760 Altablagerungen und 4780 Altstandorte auf, bei denen in der Vergangenheit potenziell mit umweltgefährdenden Substanzen gearbeitet wurde. Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass nicht jede dieser Flächen zwangsläufig als Altlast betrachtet werden sollte. Stattdessen dient dieses Merkmal als Anlass, zunächst weitere Informationen zu sammeln und bei Bedarf zusätzliche Untersuchungen und Sanierungen einzuleiten.
9. Mietverträge
Bei einem Verkauf von einem vermieteten Objekt müssen die Mietverträge den Interessenten ausgehändigt werden. Mietverträge enthalten essenzielle Informationen über laufende Mietverhältnisse, wie etwa Mietdauer, Mietkonditionen und eventuelle Sondervereinbarungen. Potenzielle Käufer erhalten durch Einsicht in die bestehenden Mietverträge einen umfassenden Überblick über die aktuellen Einnahmen der Immobilie, wie auch über die Rechte und Pflichten der bestehenden Mieter. Ebenfalls werden sie dadurch auch über bestehende Verpflichtungen und mögliche Einschränkungen informiert.
Generell ist immer die Regel zu beachten: Kauf bricht nicht Miete.
Das bedeutet, dass die Mieter bei einem Immobilienkauf übernommen werden müssen.
Unterlagen, die nur bei WEG-Objekten relevant sind
10. Teilungserklärung
Die Teilungserklärung spielt eine entscheidende Rolle bei Verkäufen von einzelnen Wohneinheiten in Eigentümergemeinschaften, beispielsweise bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Sie ist ein unverzichtbares rechtliches Dokument, ohne das der Verkauf einer Immobilie nicht möglich ist. Die Teilungserklärung dient dazu, die Eigentumsverhältnisse der Miteigentümer untereinander klar zu definieren. Sie legt Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen fest, regelt die Verteilung der Kosten zwischen den Miteigentümern, definiert den Modus für das Stimmrecht und organisiert die Hausverwaltung. Diese rechtlichen Bestimmungen schaffen Transparenz und Rechtssicherheit für alle Beteiligten in der Eigentümergemeinschaft. Ohne eine gültige Teilungserklärung wäre der Verkauf von einzelnen Wohneinheiten in einer Eigentümergemeinschaft nicht möglich.
11. ETV Protokolle
In den Protokollen der Eigentümerversammlungen werden wichtige Entscheidungen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft dokumentiert. Diese Treffen finden einmal im Jahr statt und dienen dazu, gemeinsame Angelegenheiten rund um das Objekt zu besprechen und Lösungen zu finden. Die Protokolle halten dabei fest, welche Themen diskutiert wurden, welche Beschlüsse gefasst wurden und wie diese zustande gekommen sind.
Für potenzielle Käufer ist der Zugang zu diesen Protokollen äußerst wichtig, da sie dadurch Einblick in die aktuelle Situation der Eigentümergemeinschaft erhalten. Sie können nachvollziehen, welche Entscheidungen getroffen wurden und welche Herausforderungen die Gemeinschaft bewältigen musste oder noch vor sich hat. Dies ermöglicht es den potenziellen Käufern, sich ein umfassendes Bild von der Verwaltung und dem Zustand des Objekts zu machen. Letztendlich bieten die Protokolle der Eigentümerversammlungen potenziellen Käufern wichtige Informationen, um fundierte Entscheidungen über den Kauf eines Eigentums zu treffen.
12. Hausgeldabrechnung
Monatliche Hausgeldzahlungen der Eigentümer dienen der Deckung von Ausgaben wie Reinigung, Versicherungen und anderer gemeinschaftlicher Kosten. Am Ende eines jeden Jahres erhalten Eigentümer eine detaillierte Hausgeldabrechnung, die einen transparenten Überblick über die tatsächlichen Kosten bietet. Diese Abrechnung vergleicht die zuvor geleisteten Vorauszahlungen mit den realen Ausgaben. Die von Eigentümern gezahlten Hausgelder fließen in einen gemeinsamen „Topf“, aus dem sämtliche Ausgaben für die Gemeinschaft beglichen werden, darunter Versicherungen, Verwaltung und Reinigung. Im Kontext des Immobilienverkaufs sind Hausgeldabrechnungen von entscheidender Bedeutung, da sie potenziellen Käufern verdeutlichen, wie hoch die monatlichen Hausgeldzahlungen sind, für die sie verpflichtet sind zu zahlen.
13. Höhe der Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage ist eine finanzielle Reserve, auf die die Wohnungseigentümer bei Bedarf zurückgreifen können, um Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen an ihren Immobilien durchzuführen. Diese Rückstellung trägt dazu bei, unvorhergesehene Kosten zu decken und die langfristige Werterhaltung der Immobilie sicherzustellen. Im Kontext eines Verkaufs spielt die Instandhaltungsrücklage eine bedeutende Rolle, da sie den Wert des Hauses oder der Eigentumswohnung steigert. Potenzielle Käufer sehen darin eine finanzielle Sicherheit für zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen, was das Vertrauen in die Werthaltigkeit der Immobilie stärkt und somit einen positiven Einfluss auf die Kaufentscheidung haben kann.
14. Wirtschaftsplan
Wirtschaftspläne von Wohnungseigentümergemeinschaften sind von entscheidender Bedeutung für den Immobilienverkauf, insbesondere bei Objekten, die Teil einer solchen Gemeinschaft sind. Diese Pläne bieten einen detaillierten Überblick über die finanzielle Situation der Gemeinschaft, einschließlich der geplanten Einnahmen und Ausgaben. Durch die Offenlegung von Wirtschaftsplänen können potenzielle Käufer die langfristige finanzielle Stabilität und Leistungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft beurteilen. Dies trägt dazu bei, Unsicherheiten zu minimieren und Vertrauen zu schaffen. Informationen zu anstehenden Investitionen, Instandhaltungsmaßnahmen und Rücklagen ermöglichen es den Käufern, fundierte Entscheidungen zu treffen und potenzielle finanzielle Verpflichtungen besser zu verstehen.
________________________
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass beim Immobilienverkauf eine Vielzahl von Dokumenten und Informationen eine entscheidende Rolle spielt. Der Grundbuchauszug bietet eine detaillierte Übersicht über die Eigentumsverhältnisse und Grundschulden. Grundrisse und Schnitte visualisieren die räumliche Anordnung und architektonische Details, während die Wohnflächenberechnung klare Informationen über die Größe der Immobilie liefert. Der Energieausweis informiert über die energetischen Kennwerte, und der Lageplan bietet eine Orientierung über die räumliche Position und Umgebung.
Mietverträge geben Einblick in laufende Mietverhältnisse, und der Nachweis der Gebäudeversicherung sichert vor finanziellen Belastungen durch Reparaturen ab. Die Teilungserklärung ist unerlässlich für den Verkauf von Wohneinheiten in Eigentümergemeinschaften, während die Hausgeldabrechnung transparente Einblicke in gemeinschaftliche Ausgaben ermöglicht. Wirtschaftspläne bieten Informationen zur finanziellen Stabilität der Eigentümergemeinschaft.
Eigentümerversammlungsprotokolle gewähren einen Überblick über getroffene Beschlüsse, und die Instandhaltungsrücklage steigert den Wert der Immobilie. Das Baulastenverzeichnis und das Altlastenverzeichnis liefern wichtige Informationen über mögliche Belastungen oder Einschränkungen auf dem Grundstück.
Insgesamt tragen diese Dokumente und Informationen dazu bei, Transparenz, Rechtssicherheit und Vertrauen im Immobilienverkaufsprozess zu schaffen, um potenziellen Käufern fundierte Entscheidungen zu ermöglichen.
Quellen:
https://www.allianz.de/recht-undeigentum/wohngebaeudeversicherung/eigentuemerwechsel/
https://www.drklein.de/teilungserklaerung.html
https://www.immoverkauf24.de/immobilienverkauf/immobilienverkauf-a-z/protokoll-eigentuemerversammlung/
https://www.stuttgart.de/leben/umwelt/altlasten/
