Maklerkosten

Viele neue Regeln und Gesetze sind in den vergangenen Jahren rund um die Immobilie neu in Kraft getreten. Am 23. Dezember 2020 kam nun ein weiteres, ganz signifikantes neues Gesetzt hinzu. Darin geht es um „die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“.

Die mediale Berichterstattung und selbst von Immobilienmaklern selber hört man hierzu generell nicht sehr wirklich viel aber dennoch viel falsches.

Gerne möchten wir an dieser Stelle einen kleinen Überblick über die die für unsere Kunden relevanten Änderungen geben.

Natürlich erteilen wir als Immobilienmakler keine Rechtsberatung. Auch können nicht gewährleisten, dass diese Ausführung vollständig und richtig, geschweige denn auf Ihren individuellen Fall anwendbar ist.

In welchen Fällen findet die neue Regelung Anwendung?

Der sachliche Anwendungsbereich bezieht sich auf Wohnungen und Einfamilienhäuser. Eine untergeordnete Wohneinheit, namentlich also eine Einliegerwohnung ist bei der Betrachtung irrelevant. Nur Käufer dieser Objekte sollen durch die Neuregelungen geschützt werden.

Doppelhaushälften oder Reihenhäuser sind regelmäßig als Einfamilienhäuser zu behandeln.

Auch findet die Regelung Anwendung, wenn die oben genannten Immobilen (also Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen) auf einem Erbbaugrundstück liegen.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob die fragliche Immobilie (egal ob Haus oder Wohnung) zum Zeitpunkt des Verkaufs vermietet oder selbstgenutzt ist. Es fallen also auch sog. Kapitalanlagen in den Anwendungsbereich der Neuregelung. Besondere Bedeutung erfährt bei dieser Regelung das Wörtchen „ein/e“, denn die Regelung gilt für ein Einfamilienhaus bzw. für eine Wohnung. So genannte Wohnungspakete (mehrere Wohnungen eines Eigentümers die gemeinsam verkauft werden) sind von der Neuregelung nicht betroffen.

Der personenbezogene Anwendungsbereich ist in § 656b kurz und knapp definiert: Die Neuregelungen (§§ 656c und 656d) gelten nur, wenn der Käufer „Verbraucher“ ist. Kauft also beispielsweise eine GmbH eine Eigentumswohnung, findet die gesetzliche Regelung zur Verteilung der Maklerkosten keine Anwendung, da eine GmbH als juristische Person kein Verbraucher sein kann.

Wie müssen Maklerverträge zukünftig „aussehen“? In Juristensprache: „Formerfordernisse“

Bisher war es so, dass der Maklervertrag durch konkludentes (also schlüssiges) Handeln zustande kommen konnte. Mit der Neuregelung bedürfen Maklerverträge, welche den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben, der Textform (§ 656a BGB neue Fassung).

Und jetzt wird langsam kompliziert, denn es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, wie der Makler seine Provision gerechtfertigterweise verdienen kann.

Variante 1: Die Doppeltätigkeit – das sog. paritätische Halbteilungsprinzip (§ 656c BGB neue Fassung)

Nach der „Neuregelung zur Verteilung der Maklerklosten“ ist die zwischen einem Immobilienmakler und einem Verkäufer vereinbarte Provision (die sog. Innenprovision) auch maßgeblich für eine spätere Vereinbarung mit dem Käufer. Das bedeutet konkret, dass die Provisionshöhe für beide Vertragsparteien (Verkäufer / Käufer) identisch sein muss, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird. Nachlässe zugunsten der einen Partei gelten dann also auch für die andere Partei. Kommt es zum Abschluss des vermittelten Kaufvertrages (der sog. Hauptvertrag), wird die Provisionsforderung gegenüber den Vertragsparteien wie bisher fällig.

Schließen also Verkäufer und Käufer einen Maklervertrag, sollen (ohnehin ja nur im Erfolgsfall, also bei Zustandekommen des Hauptvertrags) beide Parteien gleich viel an den Immobilienmakler bezahlen. Von eventuell verhandelten Nachlässen auf die Maklerprovision sollen beide Parteien in gleicher Höhe profitieren.

Variante 2: Die einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers mit anteiliger Abwälzungsmöglichkeit (§ 656d BGB neue Fassung)

Neben der oben beschriebenen Doppeltätigkeit sieht der Gesetzgeber auch eine „Abwälzung der Provision auf den Nichtauftraggeber“ vor. Ein solcher Fall liegt beispielsweise dann vor, wenn nur der Verkäufer mit dem Immobilienmakler einen Maklervertrag schließt und dieser Vertrag vorsieht, dass der Käufer einen Teil der Maklerkosten (Provision) zu übernehmen hat. Mit Inkrafttreten der Neuregelung darf eine solche Vereinbarung nur noch in der Weise getroffen werden, dass der Käufer maximal die Hälfte der vom Auftraggeber versprochenen Provision zu tragen hat. Damit zahlt die zweite Partei (in der Regel ist das der Käufer einer Immobilie) nicht mehr als die Erste (in der Regel der Verkäufer).

Bei dieser Vorgehensweise treffen die Parteien des Kaufvertrages eine Vereinbarung, aus der sich ein Anspruch des Immobilienmaklers ergibt. Vielleicht haben Sie in diesem oder einem ähnlichen Zusammenhang schon einmal von einem „Vertrag zu Gunsten Dritter“ gehört. In diesem Fall ist das der Immobilienmakler. Verkäufer und Käufer vereinbaren also, dass der Makler gegenüber dem Käufer einen direkten Anspruch bekommen soll. Dieser Anspruch wird fällig, sobald der Nachweis erbracht ist, dass der Verkäufer seinen Anteil der Maklerprovision / Maklerkosten bezahlt hat.

Variante 3: Die einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers ohne Abwälzung

Selbstverständlich ist es zukünftig auch wie bisher möglich, dass ausschliesslich der Verkäufer die Maklerkosten trägt und für den Käufer keine Kosten entstehen. Dies kann bei bestimmten, schwierig zu vermarkteten Immobilien durchaus sinnvoll sein. In wieweit es in der Praxis zukünftig vermehrt angewandt wird, bleibt abzuwarten. Denn vermeintlich klar ist, dass der Verkäufer seine Kosten in Form eines höheren Verkaufspreises auf den Käufer abwälzen wird, wenn dies der Markt hergibt.

Fazit: Mehrwerte gewinnen!

Makler, die für einen Verkauf im Grunde nur das tun was ein Eigentümer auch selbst erledigen kann, werden es mit der neuen Regelung voraussichtlich deutlich schwerer haben als bisher. Dies gilt insbesondere auch für die so genannten Digital Marker die weder Fachkenntnisse, Erfahrungen noch lokale Ortskenntnis anbieten können, sondern letztendlich nur eine Vermarktungsplattform über das Internet bereitstellen.

Und diese Form der Immobilien Vermarktung existiert bei Maile Immobilien durch die sehe gute Internetpräsenz, durch Bewerbungen auf zahlreichen Portalen und Suchmaschinen nun schon seit bald zwei Jahrzehnten. Allerdings zeigt sich immer wieder, dass bei Verkauf und Vermietung von Immobilien der Faktor Mensch unverzichtbar ist.

Das verkaufen einer Immobilie ist letztendlich nur bedingt digital delegierbar. Weder an Expose, noch an E-Mail, SMS, Newsletter, Immobilienportal oder Brief. Nur im persönlichen Kontakt, face to face, ist ein Dialog möglich. Emotionen erkennen und sie steuern, das funktioniert nicht in der Einwegkommunikation. Man braucht das Feedback, verbal und nonverbal, um Menschen nachhaltig glücklich und zufrieden zu machen.

Letztendlich stärkt die Neuregelung somit den echten Vermittlungsmakler in seiner Funktion als wichtiges neutrales Bindeglied zwischen Käufer und Verkäufer. Expertise, Verlässlichkeit, Seriosität und ein hohes Maß an Dienstleistungsqualität und Vertrauen sind für beide Parteien sehr wertvoll, denn es sind ja nicht nur die Verkäufer, wie von einer starken lokalen Marke wie Maile Immobilien profitieren: auch Käufer erhalten eine intensive Beratungsleistungen die über die reine Immobiliensuche hinausgeht und auch Themen wie Finanzierung, Renovierungsmaßnahmen bis hin zur Einrichtung enthalten.

Wer für seine Kunden messbare Mehrwerte bietet wird somit zukünftig sogar noch gefragter sein.

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