Stuttgart in 2026 unbezahlbar? Diese Städte im Umland bieten bezahlbares Wohnen

Die Wohnung in Stuttgart ist schön, die Lage ideal und der Preis leider nur für wenige machbar. Vielen Käufern und Kapitalanlegern geht es genauso. Deshalb schauen sie sich immer öfter außerhalb der Landeshauptstadt um. Gut angebundene Städte im Umland rücken dabei in den Fokus. Flexible Arbeitsmodelle wie Homeoffice verstärken diesen Trend.

In diesem Blogbeitrag zeigen wir Ihnen, was sich im Stuttgarter Umland wirklich lohnt, wo der Preisvorteil besonders groß ist, wie die Mieten aussehen und worauf Sie vor dem Kauf achten sollten. 

Warum das Umland gerade jetzt gefragt ist

In Stuttgart ist der Wohnraum knapp. Das lenkt das Kaufinteresse in die Region und in günstigere Nachbarorte. Das beobachtet auch der IVD Region Süd in einer Mitteilung vom März 2026. Hinzu kommt, dass Homeoffice die Wahl des Wohnorts erweitert. Wer nicht mehr jeden Tag im Büro sein muss, nimmt einen etwas längeren Weg eher in Kauf. Gut angebundene Orte profitieren davon besonders.

Der Markt in der Landeshauptstadt selbst entwickelt sich weiter positiv. Laut Gutachterausschuss der Stadt Stuttgart verliert das Wachstum im ersten Quartal 2026 aber an Kraft. Eigentumswohnungen im Bestand kosteten je nach Stadtbezirk etwa 3.360 Euro bis 5.160 Euro pro Quadratmeter. Mehr zu den einzelnen Lagen finden Sie in unserem Beitrag zu den Stadtteilen von Stuttgart.

Wie viel Sie im Umland sparen können

Eine aktuelle Analyse von immowelt vom Oktober 2026 vergleicht die Kaufpreise im Umland mit Stuttgart. In der Landeshauptstadt liegt der Durchschnitt demnach bei 4.457 Euro pro Quadratmeter. Die Unterschiede im Umland sind groß.

Stadt	Kaufpreis pro m²	Ersparnis zu Stuttgart	Bahnfahrt zum Hauptbahnhof
Göppingen	3.075 Euro	rund 31 Prozent	30 bis 45 Minuten
Waiblingen	4.048 Euro	rund 9 Prozent	10 bis 20 Minuten
Esslingen am Neckar	4.054 Euro	rund 9 Prozent	10 bis 20 Minuten
Sindelfingen	4.116 Euro	rund 8 Prozent	20 bis 30 Minuten
Ludwigsburg	4.344 Euro	rund 2,5 Prozent	10 bis 20 Minuten

Die Zahlen zeigen ein klares Bild. Wer sehr nah an Stuttgart kaufen möchte, spart oft nur wenig. In Ludwigsburg sind es bei 100 Quadratmetern gerade einmal rund 11.300 Euro. Wer bereit ist, etwas weiter zu fahren, kann deutlich mehr sparen. Im Landkreis Göppingen sind es bei 100 Quadratmetern rund 149.900 Euro weniger als in Stuttgart. Dabei sind die Kaufnebenkosten noch nicht eingerechnet. Dazu lesen Sie mehr in unserem Beitrag über die Kaufnebenkosten.

Bitte beachten Sie, dass es sich um Durchschnittswerte handelt, die je nach Auswertung unterschiedlich ausfallen. Eine immowelt-Auswertung der Angebotspreise für Eigentumswohnungen vom Januar 2026 sieht den Abstand zu Stuttgart zum Teil deutlich kleiner. Danach lagen Wohnungen in Esslingen, Ludwigsburg und Böblingen auf dem Niveau der Landeshauptstadt oder sogar darüber. Innerhalb eines Landkreises schwanken die Preise zudem stark. Ein Blick auf die einzelne Stadt und die konkrete Lage lohnt sich deshalb immer.

Wohin pendeln die Menschen?

Wie eng das Umland mit Stuttgart verbunden ist, zeigen die Pendlerzahlen für das Jahr 2024. Aus Esslingen am Neckar fuhren rund 13.200 Menschen zur Arbeit nach Stuttgart. Aus Ludwigsburg waren es rund 10.200 und aus Waiblingen rund 7.700. Aus Göppingen pendelten nur rund 2.300, was vor allem an der größeren Entfernung liegt.

Eine Besonderheit ist Böblingen. Dort sind Ein- und Auspendler nahezu ausgeglichen. Große Arbeitgeber wie Mercedes-Benz und IBM machen die Stadt zu einem eigenen Arbeitsmarkt. Für Käufer und Anleger kann das ein Vorteil sein, weil die Nachfrage nicht allein von Stuttgart abhängt.

Und was ist mit der Miete?

Auch ein Blick auf die Mieten lohnt sich, und zwar aus zwei Gründen. Eigennutzer können damit vergleichen, was Kaufen und Mieten im Monat kostet. Kapitalanleger sehen daran, wie gefragt eine Lage bei Mietern ist.

In Stuttgart bleibt die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch. Laut Wohnungsmarktbericht der Stadt lag die Miete nach dem Mietspiegel im April 2024 bei durchschnittlich 11,15 Euro pro Quadratmeter. Die Angebotsmieten lagen im ersten Halbjahr 2024 mit durchschnittlich 15,51 Euro deutlich darüber. Wer neu mietet, zahlt also meist mehr als Bestandsmieter. Die Stadt spricht außerdem von einem ausgeprägten Nachfrageüberhang.

Für das Umland hat der IVD Region Süd die Angebotsmieten von Bestandswohnungen im zweiten Halbjahr 2025 ausgewertet. Die folgende Tabelle zeigt, wie groß der Anteil der Angebote mit mehr als 14 Euro pro Quadratmeter ist.

Stadt	Anteil der Angebote über 14 Euro pro m²
Sindelfingen	65,9 Prozent
Böblingen	64,7 Prozent
Ludwigsburg	63,5 Prozent
Waiblingen	48,3 Prozent
Esslingen am Neckar	42,6 Prozent
Göppingen	14,1 Prozent

Das Bild passt zu den Kaufpreisen. In Sindelfingen, Böblingen und Ludwigsburg liegt knapp zwei Drittel der Angebote über 14 Euro, in Göppingen nur ein kleiner Teil. Die Zahlen stammen allerdings aus unterschiedlichen Zeiträumen und Auswertungen. Sie lassen sich nicht direkt gegeneinander aufrechnen.

Was Käufer und Kapitalanleger beachten sollten

Homeoffice ist ein starker Treiber, ersetzt das Pendeln aber selten ganz. Viele Beschäftigte arbeiten hybrid und fahren an einigen Tagen weiter ins Büro. Deshalb sollten Sie die Anbindung genau prüfen.

Für Eigennutzer. Entscheidend ist der Alltag. Planen Sie die Fahrzeit zu Stoßzeiten ein und nicht nur den Fahrplan. Ein gutes Arbeitszimmer und schnelles Internet sind im Homeoffice wichtiger als ein zweiter Balkon.

Für Kapitalanleger. Hier zählt die Nachfrage vor Ort. Gibt es Arbeitgeber in der Nähe? Wie ist der Bahnanschluss? Ein Standort mit eigenem Arbeitsmarkt ist oft stabiler als ein reiner Schlafort.

Fazit

Das Umland von Stuttgart bietet echte Chancen. Wie groß der Preisvorteil ist, hängt stark von Lage und Entfernung ab. Nicht jede Stadt direkt vor den Toren Stuttgarts ist auch wirklich günstiger. Wer Preis, Anbindung und Alltag zusammen betrachtet, trifft die bessere Entscheidung.

Sie überlegen, im Stuttgarter Umland zu kaufen oder Ihre Immobilie dort zu verkaufen? Dann sprechen Sie uns gerne an. Wir beraten Sie persönlich und unverbindlich. Hier geht es zu unserer Kontaktseite. Telefonisch erreichen Sie uns unter+49 711 870 34 85.Stuttgart unbezahlbar? Diese Städte im Umland bieten bezahlbares Wohnen für Familien

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