Maklervertrag einfach erklärt. Diese dinge sollten Sie vor der Unterschrift wissen

Ein kurzer Austausch per E-Mail, ein Exposé mit Hinweis auf die Provision und ein vereinbarter Besichtigungstermin. Mehr braucht es manchmal nicht, damit ein Maklervertrag zustande kommt. Vielen Eigentümern und Kaufinteressenten ist das gar nicht bewusst. Erst wenn die Rechnung kommt, wird die Frage plötzlich wichtig. Was wurde da eigentlich vereinbart?

In diesem Beitrag möchten wir Ihnen den Maklervertrag verständlich erklären. Sie erfahren, wann er gültig ist, wer die Provision zahlt und welche Auftragsarten es gibt. Zum Schluss haben wir außerdem eine kurze Checkliste für Sie zusammengestellt.

Was ist ein Maklervertrag?

Der Maklervertrag regelt die Zusammenarbeit zwischen Auftraggeber und Immobilienmakler. Der Makler weist einen passenden Vertragspartner nach oder vermittelt den Abschluss eines Vertrags. Dafür erhält er eine Provision. Geregelt ist das in den Paragrafen 652 ff. des BGB.

Der Grundgedanke ist einfach. Die Provision ist erfolgsabhängig. Sie wird nur fällig, wenn durch die Tätigkeit des Maklers tatsächlich ein Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt. Wer eine Immobilie besichtigt und danach nicht kauft, schuldet in der Regel keine Provision.

Muss ein Maklervertrag schriftlich sein?

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern eine klare Regel. Der Maklervertrag braucht die Textform. Das bedeutet, dass der Vertrag lesbar auf einem dauerhaften Datenträger vorliegen muss. Eine Unterschrift auf Papier ist nicht zwingend nötig. Auch eine E-Mail genügt. Eine rein mündliche Absprache reicht dagegen nicht mehr aus. Fehlt die Textform, ist der Vertrag nichtig.

Wie schnell die Textform erfüllt sein kann, zeigt ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16. Juli 2026. Ein Makler hatte ein Exposé mit Provisionsverlangen verschickt. Der Interessent vereinbarte danach einen Besichtigungstermin. Nach Ansicht der Richter reichte das bereits für einen wirksamen Maklervertrag in Textform aus.

Was gehört in einen vollständigen Maklervertrag?

Neben den genauen Kontaktdaten der Vertragspartner und einer eindeutigen Bezeichnung der Immobilie steht vor allem der Leistungsumfang im Mittelpunkt. Hier sollte detailliert festgehalten werden, welche Aufgaben der Makler konkret übernimmt, von der Wertermittlung über das Einholen aller Unterlagen und die Organisation von Besichtigungen bis hin zur Begleitung zum Notartermin.

Ebenso unverzichtbar sind klare Regelungen zur Provision. Die vereinbarte Höhe samt Mehrwertsteuer muss ebenso transparent genannt werden wie der Fälligkeitszeitpunkt, der üblicherweise erst mit dem erfolgreichen Notarabschluss eintritt. Schließlich gehören auch eine klare Laufzeit mit Fristen zur Kündigung in den Vertrag.

Wer zahlt die Maklerprovision?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher gilt seit Dezember 2020 eine faire Teilung. Wird der Makler für beide Seiten tätig, darf er sich nur eine Provision in gleicher Höhe versprechen lassen. Wurde er nur von einer Seite beauftragt, darf der Käufer höchstens die Hälfte tragen. Er muss erst zahlen, wenn der Auftraggeber seinen Teil beglichen hat und der Makler das nachweist § 656d BGB.

In Baden-Württemberg sind 3 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer je Seite üblich. Das entspricht 3,57 Prozent. Eine gesetzliche Höchstgrenze für die Provision gibt es beim Immobilienkauf nicht. Umso wichtiger ist es, die vereinbarte Höhe genau zu prüfen.

Mehr zu diesem Thema finden Sie auch auf unserer Seite zu den Maklerkosten und in unserem Beitrag über die Kaufnebenkosten.

Welche Auftragsarten gibt es?

Beim Verkauf einer Immobilie begegnen Ihnen meist drei Varianten.

• Einfacher Maklerauftrag. Sie dürfen mehrere Makler gleichzeitig beauftragen. Der Makler ist aber nicht verpflichtet, für Sie tätig zu werden.
• Alleinauftrag. Sie beauftragen nur einen Makler. Dafür ist er zum aktiven Tätigwerden verpflichtet.
• Qualifizierter Alleinauftrag. Wie der Alleinauftrag. Zusätzlich fällt die Provision auch dann an, wenn Sie selbst einen Käufer finden.

Warum der qualifizierte Alleinauftrag aus unserer Sicht die beste Lösung ist

Auf den ersten Blick wirkt der einfache Auftrag am freiesten. In der Praxis profitieren beim qualifizierten Alleinauftrag aber alle Beteiligten.

Für Verkäufer. Sie haben einen festen Ansprechpartner und eine einheitliche Vermarktung. Weil die Provision gesichert ist, kann der Makler sinnvoll in Ihr Objekt investieren. Dazu gehören ein hochwertiges Exposé, professionelle Fotos, virtuelle Besichtigungen und bei Bedarf Home Staging. Taucht eine Immobilie dagegen bei mehreren Maklern mit unterschiedlichen Texten und Preisen auf, wirkt sie schnell unseriös. Das kann den Verkaufserfolg bremsen.

Für Käufer. Sie erhalten verlässliche Informationen aus einer Hand. Es gibt nur ein vollständiges Exposé, nur einen Preis und nur einen Ansprechpartner für Fragen und Besichtigungen.

Für den Makler. Er hat Planungssicherheit und kann sich ganz auf Ihren Verkauf konzentrieren. Die Klausel zum Eigenverkauf ist dabei fair. Interessenten werden oft erst durch die Vermarktung des Maklers auf das Objekt aufmerksam. Dieser Aufwand soll nicht verloren gehen, nur weil der Käufer am Ende direkt mit dem Eigentümer spricht.

Wichtig ist, dass die Laufzeit klar begrenzt ist und das Kündigungsrecht im Vertrag transparent geregelt wird. Dann bleiben Sie flexibel und der Makler hat trotzdem eine verlässliche Basis.

Widerruf und Kündigung kurz erklärt

Wird ein Maklervertrag per E-Mail, Telefon oder außerhalb der Geschäftsräume geschlossen, haben Verbraucher ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Der Makler muss Sie darüber belehren. Tut er das nicht, erlischt das Recht erst nach einem Jahr und 14 Tagen. Ein unbefristeter Vertrag lässt sich jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Bei befristeten Verträgen gelten die vereinbarten Fristen.

Checkliste vor der Unterschrift

Mit diesen Punkten behalten Sie den Überblick.

• Ist die Provisionshöhe klar genannt und ist erkennbar, ob die Mehrwertsteuer enthalten ist?
• Welche Auftragsart wurde vereinbart und wie lange läuft der Vertrag?
• Wie und mit welcher Frist können Sie den Vertrag beenden?
• Welche Leistungen übernimmt der Makler, zum Beispiel Bewertung, Exposé, Fotos und Besichtigungen?
• Gibt es zusätzliche Gebühren? Laut Verbraucherzentrale Baden-Württemberg sind andere Gebühren als die Maklerprovision in der Regel nicht zulässig. Eine Reservierungsgebühr müsste mit der Provision verrechnet werden.
• Haben Sie eine Widerrufsbelehrung in Textform erhalten?

Fazit

Ein Maklervertrag ist kein Hexenwerk. Er sollte aber nie nebenbei entstehen. Wer die Textform, die Provisionsteilung und die Unterschiede der Auftragsarten kennt, kann ruhig und gut informiert entscheiden. Ein seriöser Makler legt alle Konditionen offen auf den Tisch und erklärt sie verständlich.

Sie haben Fragen zum Maklervertrag oder planen den Verkauf Ihrer Immobilie in Stuttgart und Umgebung? Dann sprechen Sie uns gerne an. Wir beraten Sie persönlich und unverbindlich. Hier geht es zu unserer Kontaktseite. Telefonisch erreichen Sie uns unter +49 711 870 34 85.

Hinweis. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.