Steuerfalle Nießbrauch? Wie Stuttgarter Eigentümer Immobilien clever verschenken statt vererben

Das Haus ist abbezahlt. Die Kinder sind erwachsen. Und irgendwann steht die Frage im Raum, wer es einmal bekommt. Viele Eigentümer in Stuttgart möchten ihre Immobilie in der Familie halten. Sie möchten aber nicht, dass ein großer Teil davon beim Finanzamt landet.

Eine Möglichkeit ist die Schenkung mit Nießbrauch. Sie übertragen das Eigentum schon zu Lebzeiten an Ihre Kinder. Sie wohnen aber weiter im Haus oder behalten die Mieteinnahmen. Der Vorteil liegt in der Steuer. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie das funktioniert, was es bringt und worauf Sie achten sollten.

Warum Eigentümer jetzt hinschauen sollten

Kinder haben gegenüber jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro. Das gilt je Elternteil und je Kind. Alles darüber wird besteuert. Dieser Betrag ist seit über 15 Jahren unverändert. Die Immobilienpreise sind in dieser Zeit stark gestiegen. Auch heute zeigt der Stuttgarter Markt nach Angaben der Stadt weiter einen positiven Trend, auch wenn das Wachstum an Stärke verliert. Viele Häuser und Wohnungen liegen deshalb weit über dem Freibetrag.

Das kann für Erben teuer werden. Im schlimmsten Fall muss das Elternhaus verkauft werden, nur um die Steuer zu bezahlen.

Dazu kommt eine offene Frage. Das Bundesverfassungsgericht hat im Oktober 2026 über Teile der Erbschaftsteuer verhandelt. Dabei geht es auch um die Freibeträge. Nach unserem Kenntnisstand steht eine Entscheidung noch aus. Bis dahin gelten die bisherigen Regeln.

Was ist ein Nießbrauch

Mit einem Nießbrauch behalten Sie das Recht, die Immobilie weiter zu nutzen. Sie dürfen darin wohnen. Sie dürfen sie auch vermieten und die Mieten behalten. Das Eigentum gehört aber schon Ihrem Kind. Der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen und endet in der Regel mit Ihrem Tod.

Ein Wohnrecht ist enger gefasst. Es erlaubt nur das Wohnen in bestimmten Räumen. Vermieten dürfen Sie damit nicht. Steuerlich werden beide Rechte ähnlich bewertet.

Wie der Erbfall im Detail abläuft, lesen Sie in unserem Beitrag Erben: Wichtige Tipps zur Vererbung. Die Schenkung zu Lebzeiten ist die passende Ergänzung dazu.

So senkt die Schenkung mit Nießbrauch die Steuer

Mit einem Nießbrauch behalten Sie das Recht, die Immobilie weiter zu nutzen. Sie dürfen darin wohnen. Sie dürfen sie auch vermieten und die Mieten behalten. Das Eigentum gehört aber schon Ihrem Kind. Der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen und endet in der Regel mit Ihrem Tod.

Ein Wohnrecht ist enger gefasst. Es erlaubt nur das Wohnen in bestimmten Räumen. Vermieten dürfen Sie damit nicht. Steuerlich werden beide Rechte ähnlich bewertet.

Wie der Erbfall im Detail abläuft, lesen Sie in unserem Beitrag Erben. Wichtige Tipps zur Vererbung. Die Schenkung zu Lebzeiten ist die passende Ergänzung dazu.

So senkt die Schenkung mit Nießbrauch die Steuer

Das Finanzamt zieht den Wert Ihres Nutzungsrechts vom Wert der Immobilie ab. Ihr Kind bekommt ja kein freies Haus, sondern eines, das es erst später selbst nutzen kann. Je kleiner der Wert der Schenkung, desto weniger Steuer fällt an.

Der Wert des Nießbrauchs heißt Kapitalwert. Er ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung, zum Beispiel der ortsüblichen Jahresmiete, mal einem Vervielfältiger. Diesen Faktor veröffentlicht das Bundesfinanzministerium. Er hängt von Alter und Geschlecht ab. Je jünger der Nießbraucher, desto höher der Kapitalwert und desto größer der Steuervorteil.

Ein Beispiel. Ein Vater, 70 Jahre alt, verschenkt sein Haus an seine Tochter. Das Haus ist 900.000 Euro wert. Die Jahresmiete würde 36.000 Euro betragen. Der Vervielfältiger für einen 70-jährigen Mann liegt 2026 bei 9,938. Frühere Schenkungen gab es nicht.

Position	Ohne Nießbrauch	Mit Nießbrauch
Wert des Hauses	900.000 €	900.000 €
Abzug Nießbrauch (36.000 € × 9,938)	0 €	357.768 €
Wert der Schenkung	900.000 €	542.232 €
Freibetrag der Tochter	400.000 €	400.000 €
Steuerpflichtiger Erwerb (abgerundet)	500.000 €	142.200 €
Steuersatz	15 %	11 %
Schenkungsteuer	75.000 €	15.642 €

Die Steuer sinkt in diesem Beispiel um rund 59.000 Euro. Gehört das Haus beiden Eltern, kann die Tochter den Freibetrag von jedem Elternteil nutzen. Das ergibt bis zu 800.000 Euro.

Das Beispiel ist vereinfacht. Ihr Fall kann abweichen. Der Jahreswert ist außerdem gesetzlich nach oben begrenzt. Als Faustregel darf er nicht mehr als etwa 5,4 Prozent des Immobilienwerts betragen.

Was Sie bei der Schenkung mit Nießbrauch noch beachten sollten

• Zehn Jahre Abstand. Der Freibetrag steht alle zehn Jahre neu zur Verfügung. Schenkungen innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Wer früh anfängt, kann den Freibetrag mehrfach nutzen.
• Keine Grunderwerbsteuer. In Baden-Württemberg liegt sie beim Kauf bei 5 Prozent. Bei einer Schenkung an Ihre Kinder fällt sie in der Regel nicht an.
• Kein steuerfreies Familienheim. Beim Erbfall können Kinder ein selbst genutztes Familienheim unter strengen Bedingungen steuerfrei erhalten. Bei einer Schenkung zu Lebzeiten gibt es diese Befreiung nur für Ehegatten.
• Notar und Grundbuch. Eine Schenkung von Immobilien muss notariell beurkundet werden. Dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an.
• Rückfall absichern. Im Vertrag lässt sich ein Rückforderungsrecht festhalten. Das ist sinnvoll, falls Ihr Kind das Haus verkaufen möchte oder früh verstirbt.
• Pflichtteil. Haben Sie mehrere Kinder, kann die Schenkung später Ausgleichs- und Pflichtteilsfragen auslösen. Sprechen Sie das offen in der Familie an.
• Kosten und Mieten. Wer den Nießbrauch hat, bekommt in der Regel die Mieten und versteuert sie. Wer welche Kosten trägt, regeln Sie im Vertrag

Warum der richtige Immobilienwert so wichtig ist

Alle Berechnungen beginnen mit dem Wert Ihrer Immobilie. Das Finanzamt ermittelt ihn nach dem Bewertungsgesetz. Das Ergebnis kann vom Marktwert abweichen. Liegt der Marktwert nachweislich niedriger, kann ein Gutachten helfen.

Auch für Ihre eigene Planung brauchen Sie eine verlässliche Zahl. Wie viel ist das Haus wert? Welche Miete wäre realistisch? Wie viel Spielraum bleibt beim Freibetrag?

Wir bei Maile Immobilien kennen den Stuttgarter Markt. Wir ermitteln den Marktwert Ihrer Immobilie und erklären Ihnen, was die Zahl für Ihre Planung bedeutet. Für das Finanzamt kann zusätzlich das Gutachten eines Sachverständigen sinnvoll sein.

Fazit

Eine Schenkung mit Nießbrauch ist kein Selbstläufer. Sie kann aber viel Steuer sparen und gibt Ihnen Sicherheit, weil Sie im Haus bleiben. Entscheidend sind ein früher Start, ein realistischer Wert und ein sauberer Vertrag.

Sie überlegen, im Stuttgarter Umland zu kaufen oder Ihre Immobilie dort zu verkaufen? Dann sprechen Sie uns gerne an. Wir beraten Sie persönlich und unverbindlich. Hier geht es zu unserer Kontaktseite. Telefonisch erreichen Sie uns unter+49 711 870 34 85.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Ziehen Sie für Ihren Einzelfall einen Notar und einen Steuerberater hinzu. Das Beitragsbild wurde mithilfe von KI generiert.